La clé d’un avenir sûr est de diversifier vos investissements pour créer de multiples flux de revenus. Cela est d’autant plus vrai en ces temps où l’incertitude semble entourer tous les domaines de la vie et des affaires.
Investir dans l’immobilier est devenu extrêmement populaire ces derniers temps, étant donné la nature inconstante d’autres véhicules d’investissement tels que le marché boursier, l’or, les dépôts fixes, etc. L’impasse de la pandémie nous a montré pourquoi les maisons sont importantes, et de la même manière, investir dans des actifs commerciaux/de détail sains et sans risque a montré comment de bons rendements peuvent aider à assurer l’avenir, non seulement en ouvrant une autre source de revenus, mais aussi en explorant l’idée de créer sa propre entreprise.
Investir dans l’achat de locaux commerciaux ne se limite pas à offrir des rendements intéressants. C’est plus que cela, il s’agit de sécuriser votre investissement et de préserver votre capital. En dehors de cela, les risques de défaillance sont réduits par rapport à d’autres types de biens locatifs. Toutefois, il y a quelques points à considérer avant d’acheter un bien immobilier commercial dans une ville donnée. Cela permettra de garantir le succès de l’investissement à long terme.
Les bases de l’achat de locaux commerciaux !
Tout d’abord, l’immobilier commercial est totalement différent des immeubles, appartements et maisons que vous avez l’habitude de côtoyer au quotidien. En général, il s’agit de biens immobiliers spécialisés dans lesquels les entreprises exercent des activités commerciales. En ce sens, les entreprises sont des locataires qui utilisent l’espace commercial pour un point de vente, une zone de stockage et un emplacement pour la logistique, la fabrication ou un centre de services.
Ainsi, le champ de l’offre s’étend d’un simple magasin de vêtements à tous les coins de rue à une grande surface d’entrepôt logistique pouvant atteindre 50 000 mètres carrés, en passant par divers types de bureaux pour les sièges sociaux des entreprises. Cela dit, les locaux commerciaux à vendre peuvent être situés dans un centre commercial, une rue commerçante, un parc d’activités, un immeuble de bureaux, une zone artisanale, un quartier d’affaires, etc.
Certains locaux proposés par des agences spécialisées dans l’immobilier d’entreprise sont nus. Les bailleurs de ces locaux peuvent donc accepter tout type d’activité. D’autres comportent des aménagements spécifiques qui ont été réalisés par les précédents locataires et propriétaires. Pour information, si les propriétaires entreprennent des rénovations, ils voudront certainement augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. De plus, les travaux effectués par les locataires successifs appartiennent au propriétaire si le bail est renouvelé.
Bref, tout cela pour vous dire que l’investissement dans l’achat de locaux commerciaux est rentable à condition de trouver le meilleur sur le marché. Cela dit, il est conseillé de solliciter l’assistance d’une agence immobilière spécialisée dans la vente de locaux commerciaux pour concrétiser votre projet dans le respect des normes et des règles imposées dans ce domaine.
Choisir le bon emplacement avant d’acheter un local commercial !
Comme dans tout type d’investissement immobilier, le premier critère à prendre en compte pour investir dans l’achat d’un local commercial est la situation géographique de ce dernier. En effet, en trouvant un local bien situé, vous pourrez facilement accueillir le maximum de clients et de prospects dans votre entreprise. Alors qu’en général, plus vous attirez de clients, plus votre chiffre d’affaires augmente.
Pour les magasins des grandes villes, par exemple, les emplacements des locaux commerciaux sont classés par avenues commerçantes et par emplacement au sein de chaque rue. Ainsi, vous pouvez trouver des emplacements n° 1, n° 1bis, n° 2, n° 3, etc. Si vous souhaitez investir dans l’acquisition d’un local commercial dans les grandes villes, l’idéal est de choisir parmi les emplacements n° 1. Dans ces emplacements, vous pouvez fixer un loyer plus élevé. De plus, vos locaux ne seront pas vacants toute l’année.
Cependant, dans les grandes villes comme Paris, il existe des valeurs locatives qui dépendent de la qualité de l’emplacement. Il faut donc bien étudier chaque situation géographique avant de choisir le type de local dans lequel vous souhaitez investir. Pour acheter un local commercial dans des villes où le secteur commercial et tertiaire est dynamique, l’assistance d’une agence immobilière est indispensable afin d’éviter les mauvaises surprises. En effet, dans ces lieux géographiques, le marché de l’immobilier est totalement saturé et vous pouvez facilement tomber sur des personnes malveillantes. Enfin, la réglementation en vigueur concernant l’investissement locatif pour ce type de bien est assez complexe par rapport à l’immobilier traditionnel.
Les différents risques dans l’achat de locaux commerciaux !
Le premier risque lorsque vous investissez dans l’achat de local commercial est sûrement la vacance locative entre deux contrats de location successifs. Pour éviter ce type de situation, la meilleure solution est de ne pas surestimer le montant du loyer. Afin d’estimer précisément le loyer de votre local commercial, il est conseillé de faire appel à un expert immobilier local, pour la seule raison qu’il connaît parfaitement les prix et le secteur.
En principe, le loyer doit être déterminé sur la base de différents éléments spécifiques. L’évaluation du montant du loyer repose par exemple sur le caractère commercialisable de l’emplacement géographique. Si vos locaux sont situés dans une rue très fréquentée et à forte visibilité, vous pouvez fixer un loyer plus élevé. La taille du local commercial influence également le loyer au mètre carré, tout comme la possibilité d’accueillir plusieurs types d’activités.
Le deuxième risque à prendre en compte lors de l’acquisition d’un local commercial est le départ du locataire à la fin du contrat de bail de trois ans. Pour prévenir d’éventuelles vacances, vous devez anticiper la possibilité que le locataire quitte les lieux à la fin de la période de location, c’est-à-dire après 3, 6, 9 ou 12 ans. Pour ce faire, il est préférable de se renseigner sur les intentions du locataire quelques mois avant l’échéance des trois ans. Ensuite, il est conseillé de trouver des solutions pour le convaincre de rester. Même si vous devez dépenser une somme considérable pour le garder, cette somme est rapidement amortie par les loyers perçus au cours des années suivantes.
Enfin, lorsque vous envisagez d’acquérir un local commercial, vous devez prendre en considération les risques liés à la réalisation de travaux importants. Dans certains cas, le budget consacré aux travaux de reconstruction peut vous coûter une année de loyer. Pour éviter une telle charge financière dans votre investissement, il est recommandé de faire appel à une agence immobilière spécialisée dans le commerce. Cette dernière mettra à votre disposition un architecte qui pourra évaluer avec précision l’état des murs à acquérir. Par ailleurs, il est également indispensable d’obtenir tous les diagnostics, surtout si vous envisagez d’acheter un local industriel.
Choisir entre les murs libres et les murs occupés !
Si vous envisagez d’acheter un local commercial non loué, vous devez déterminer le montant du loyer potentiel. Pour ce faire, vous devez construire un business plan afin d’établir un loyer prévisionnel qui se base notamment sur les prix moyens pratiqués sur le marché pour un local similaire au vôtre. L’estimation du loyer se fait également en analysant les facteurs de commercialité tels que l’emplacement, le dynamisme de la rue, la proximité du réseau de transports en commun ou les projets d’urbanisme. En général, l’achat d’un espace vide peut être avantageux si des travaux de rénovation sont nécessaires.
En revanche, investir dans un espace commercial occupé permet de bénéficier d’une visibilité déjà établie. En effet, le fait qu’un bail soit toujours en vigueur prouve l’intérêt du local et le professionnalisme du locataire. Aussi, vous pouvez facilement calculer la rentabilité de votre investissement puisque vous connaissez déjà le montant du loyer. Enfin, en optant pour un local occupé, vous disposez d’un dossier solide pour demander un crédit pour financer l’achat.
Connaître les assurances indispensables à l’achat d’un local commercial !
Depuis la mise en place de la loi ALUR, il est obligatoire de souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) en cas d’achat ou de vente de locaux commerciaux situés dans une copropriété. Cette assurance vous permet d’être assuré contre les dommages causés par votre bien à un tiers ou au locataire. Vous devez également vérifier que tous les risques sont mentionnés dans les contrats d’assurance. Si ce n’est pas le cas, vous devez souscrire une assurance complémentaire.
Le locataire doit aussi souscrire une assurance avant de s’engager à louer votre local commercial. En même temps, prenez le temps de vérifier que les assurances qu’il a souscrites sont conformes au contrat de bail. En outre, il doit souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés à l’immeuble ou à un tiers et les dommages résultant de l’utilisation de votre local commercial.
Quelle que soit son activité, le locataire a un droit commun avec le bailleur ou le propriétaire. Les deux acteurs doivent protéger le local commercial contre d’éventuels dommages. Si vous ne connaissez pas toutes les exigences en matière d’assurance pour l’achat d’un local commercial, il est conseillé de contacter une agence spécialisée dans l’immobilier commercial. Elle sait ce qu’il faut faire pour garantir le succès de votre investissement selon la réglementation en vigueur. De plus, elle peut vous accompagner dans la recherche du meilleur local à acheter.